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Die Immobilienstrategie ist ein planvoller Ansatz, um die langfristigen Ziele und Bedürfnisse im Bereich von Immobilien und Liegenschaften zu definieren und umzusetzen. Sie umfasst die zukunftsorientierte Betrachtung des Immobilienbestandes, Standortanalysen und die Entwicklung einer individuellen Strategie für die Verwaltung, Erhaltung und Bewirtschaftung von Immobilien.
Die Immobilienstrategie kann folgende Ziele verfolgen:
- Sicherstellung eines nutzungsgerechten und nachhaltigen Immobilienbestandes
- Definition der Art und Weise der Bereitstellung, Erhaltung und Bewirtschaftung von Immobilien
- Deckung von immobilienspezifischen Bedürfnissen
- Steuerung des Umgangs mit städtischen Immobilien, Anlagen und Grundstücken
- Strategischer Landerwerb
Die Immobilienstrategie kann in verschiedenen Kontexten angewendet werden, wie zum Beispiel:
- Von Gemeinden und Städten für die Verwaltung ihrer städtischen Immobilien
- Von Unternehmen für die Verwaltung ihrer Immobilienbestände
- Von Kantonen und Bundesbehörden für die Verwaltung ihrer öffentlichen Immobilien
Die Immobilienstrategie kann folgende inhaltliche Elemente enthalten:
- Immobilienbestandsaufnahme und Standortanalyse
- Definition von Grundsätzen und Stossrichtungen
- Entwicklung von Maßnahmenplänen und -konzepten
- Festlegung von Kriterien für den Erwerb, Verkauf und Umbau von Immobilien
- Überwachung und Evaluation der Strategie-Erfolge
Eine Immobilie (lateinisch im-mobilis ‚unbeweglich‘; ähnlich Liegenschaft), in der Rechts- und Wirtschaftssprache „unbewegliches Sachgut“ genannt, ist ein Grundstück, grundstücksgleiches Recht oder ein Bauwerk (Wohnimmobilie oder Gewerbeimmobilie).
Mit Anwesen ist meistens ein bebautes Grundstück gemeint. Dasselbe gilt in der Schweiz für Liegenschaft, während Anwesen in der Schweiz ungebräuchlich ist. Im österreichischen Sprachgebrauch werden Immobilien als Realitäten bezeichnet. Eigentümer mehrerer Immobilien wurden daher auch Realitätenbesitzer genannt.
Nach § 94 Abs. 1 BGB gehören zu den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks „die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude“. Das heißt, dass unter dem Begriff der „Immobilie“, anders als im allgemeinen Sprachgebrauch, nicht nur das Bauwerk bzw. Gebäude zu verstehen ist, sondern ebenso das Grundstück.
Es gibt einige Berufszweige der Immobilienwirtschaft, die sich auf Liegenschaften, Gebäude und den Immobilienmarkt spezialisiert haben wie Gebäudemanagement, Geodäten und andere Ziviltechniker, Immobilienmakler und Realitätenbüros, Hypothekenbanken, Pfandbriefbanken, Immobilienfonds, Versicherungen und nicht zuletzt die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben.
Es existieren zahllose Unterbegriffe, die Immobilien nach ihrer Nutzung differenzieren (Immobilienstrategie). Dabei sind Immobilien in der Regel nicht eindeutig zuordenbar und gehören meistens mehreren Unterbegriffen an:
Wohnimmobilie: Ein Gebäude, das ausschließlich oder überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird.
Gewerbeimmobilie: Ein Gebäude oder ein Gebäudeteil, das ausschließlich oder überwiegend zu gewerblichen Zwecken genutzt wird.
Infrastrukturimmobilie: Nach den oben genannten Definitionen werden auch Bauwerke der materiellen Infrastruktur als Immobilien verstanden, bspw. Brücken und Straßen. Aus der per definitionem abgeleiteten „Unbeweglichkeit“ grenzt sich die Infrastruktur von der Suprastruktur ab, deren Bestandteile beweglich sein können (und dementsprechend nicht mehr unter den Immobilienbegriff fallen).
Sozialimmobilie: Darunter werden Gebäude zusammengefasst, die der Erkennung, Behandlung, Vermeidung und Rehabilitation von akuten Krankheiten dienen (Gesundheitsimmobilien wie Krankenhäuser und Kliniken). Als Sozialimmobilien im engeren Sinne gelten insbesondere Gebäude, die dem Wohnen, der Unterbringung, der Betreuung und der Pflege von alten, behinderten und pflegebedürftigen, schwerstkranken und sterbenden Menschen sowie sozialen Randgruppen dienen (etwa Altenheime). Insofern fallen hierunter die Seniorenimmobilien wie Altenwohnheime, Pflegeheime, aber auch sogenannte ambulant betreute Wohngemeinschaften sowie integrierte Seniorenimmobilien, die vorgenannte Nutzungsarten kombinieren, aber auch Einrichtungen wie Kinder- und Jugendheime oder Obdachlosenheime.
Betriebliche Immobilie bzw. Betriebsimmobilie oder, im internationalen Umfeld, Corporate-Real-Estate (CRE) ist die Umschreibung der Immobilien von Unternehmen, welche nicht zum Zweck der Kapitalanlage, sondern bedingt durch die Nutzung durch das jeweilige Unternehmen errichtet, betrieben und verwertet werden.
Betreiberimmobilie: Eine Betreiberimmobilie umfasst solche Grundstücke nebst der aufstehenden Gebäude sowie ihr Zubehör, deren Nutzung eines Betreibers bedarf und an eine bestimmte Betriebsform gebunden ist. Die Immobilie gewinnt ihren wirtschaftlichen Wert durch die Betriebsleistung dieses Betreibers, die über die bloße Nutzung hinausgeht. Daher sind sie „investmentsensibel“ in dem Sinn, dass Eigentümer und Betreiber in einem speziellen Abhängigkeitsverhältnis zueinander stehen, das durch die eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit gekennzeichnet ist. Dies gilt beispielsweise für Hotels, Pflegeheime und Sportanlagen. Ein Sonderfall der Betreiberimmobilie ist die Managementimmobilie, die von mehreren Betreibern genutzt wird und deshalb eines gesonderten Managements bedarf. Ein Musterbeispiel sind Einkaufszentren, die von einem Center-Manager verwaltet werden.
Serviceimmobilie: Grundstücke einschließlich der aufstehenden Gebäude sowie deren Zubehör, die zur Erbringung von Dienstleistungen notwendig sind und die für den Dienstleistungsanbieter das originäre Instrument der Erbringung seiner Dienstleistungen sind. Dabei übernimmt der Dienstleistungserbringer regelmäßig auch die Funktion des Immobilienbetreibers. Insoweit sind Serviceimmobilien häufig auch so genannte Betreiberimmobilien. Mit diesem Immobilientyp beschäftigt sich seit 2003 ein eigener Arbeitskreis der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), in dem der Begriff der Serviceimmobilie, zurückgehend auf Erich Limpens und Lutz H. Michel, erstmals gesondert definiert wurde.
Der Arbeitskreis hat u. a. einen Kriterienkatalog zur Beurteilung von Service-Wohnimmobilien entwickelt.
Spezialimmobilie oder auch Sonderimmobilie: ein Gebäude, das für eine genau bestimmte, besondere Nutzung erstellt und vorgesehen ist, beispielsweise ein Bahnhof, ein Kraftwerksgebäude oder ein Hotel.
Renditeimmobilie oder auch Anlageimmobilie: Eine Gewerbeimmobilie oder eine Wohnimmobilie, welche ausschließlich der Verzinsung des investierten Kapitals dient (Mietrendite) und nicht zur Selbstnutzung vorgesehen ist. Immobilienstrategie.
Luxusimmobilien sind eine Sonderform der Wohnimmobilien mit deutlich höherem Standard.
Erwerb von Immobilien
Wegen ihrer „Unbeweglichkeit“ unterliegen Immobilien hinsichtlich Eigentumserwerb, Gebrauch, Vermietung oder Verpachtung anderen gesetzlichen Bestimmungen als bewegliche Sachen. Der Kauf und die Eigentumsübertragung eines Grundstücks erfordern drei Vorgänge:
einen notariell beurkundeten Kaufvertrag (in Deutschland nach § 311b BGB),
die notariell beurkundete dingliche Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung, in Österreich Aufsandungserklärung), siehe auch Abstraktionsprinzip (Trennung von Kaufvertrag und Übereignung),
und die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.
Immobilien können wie bewegliche Sachen mit Rechten belastet werden. Zu solchen Rechten gehören insbesondere Grundpfandrechte (Grundschuld, Sicherungsgrundschuld, Hypothek) und verschiedene Dienstbarkeiten. Dies können Wegerechte sein, Regelungen zum Wasserrecht oder andere Servitute. Sind mehrere Belastungen vorhanden, haben diese untereinander eine Rangordnung.
Besteuerung von Immobilien
Beim Grunderwerb fällt Grunderwerbsteuer an.
Für Grundstücke ist Grundsteuer zu entrichten. Ihre Höhe hängt vom Einheitswert der Liegenschaft, der Steuermesszahl (§§ 13 bis 15 GrStG) und vom Hebesatz ab. Ausnahmen gelten für Grundstücke, die öffentlich-rechtlichen, mildtätigen, religiösen und wissenschaftlichen Zwecken dienen (vgl. §§ 3 und 4 GrStG).
Finanzierung von Immobilien
Ein Teil des Immobilien-Kaufpreises kann von Kreditinstituten durch Kreditgewährung finanziert werden. Diese Hypothekendarlehen stellen eine Immobilienfinanzierung dar, bei welcher den Banken Beleihungsunterlagen zwecks Ermittlung des Beleihungswerts zur Verfügung gestellt werden müssen. Die Auszahlungsvoraussetzungen im nachfolgenden Kreditvertrag sehen im Regelfall eine Eintragung von Grundpfandrechten auf den zu erwerbenden Immobilien vor.